Direito real de habitação é um direito garantido pelo Código Civil Brasileiro, ao cônjuge ou companheiro(a) do falecido, de permanecer no lar em que o casal residia, de forma gratuita, sendo um direito decorrente de lei, sem necessidade de efetivar qualquer registro ou averbação em Registro de Imóveis.
O Superior Tribunal de Justiça ratificou, recentemente, situações como ser o direito de habitação decorrente de lei, ou seja, emana diretamente da lei (art. 1.831 do CC/2015 e art. 7º da Lei 9.272). Devido à sua natureza, esta Corte já decidiu que, para produzir efeitos, é desnecessária a inscrição no cartório de registro de imóveis (REsp 565.820/PR, Terceira Turma, DJ 14/03/2005; REsp 282.716/SP, Terceira Turma, DJ 10/04/2006)
O direito real de habitação detido pelo cônjuge ou companheiro também é vitalício e personalíssimo, o que significa que ele pode permanecer no imóvel até o momento do falecimento. Sua finalidade é assegurar que o viúvo ou viúva permaneça no local em que antes residia com sua família, garantindo-lhe uma moradia digna.
Mesmo que o imóvel esteja em condomínio com os demais herdeiros, o direito de habitar se sobrepõe ao direito de propriedade e, assim, durante o tempo de habitação, ou seja, durante a vida do supérstite, não poderá ser extinto o condomínio, nem mesmo cobrado aluguel, ou vendido o imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça já ratificou que existência do direito real de habitação ex vi legis, decorrente da sucessão hereditária, não permite aos proprietários (seja da totalidade ou de parte do imóvel objeto do direito real), requerer a extinção de condomínio e a alienação da coisa, denegando a pretensão dos herdeiros de extinguir o condomínio e alienar o imóvel indivisível.
Principais dispositivos legais quanto ao tema são os seguintes, dispostos no Diploma Civil:
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.
Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.
Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.
O direito real de habitação do cônjuge sobrevivente, nos termos do artigo 1.831 do CC/2002, é garantido independentemente de ele possuir outros bens em seu patrimônio pessoal. Com esse fundamento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao REsp 1.582.178, que questionava a permanência de uma viúva no imóvel familiar com a alegação de que ela possuía outros imóveis.
Considerando que o artigo 1.416 dispõe que se aplicam as mesmas regras do usufruto, no que não for contrário, as despesas pela manutenção do imóvel deverão ser arcadas por aquele que habitará o imóvel.
Já pacificado, igualmente, que é cabível direito de habitação tanto para cônjuge quanto para companheiro. Concorrendo com filhos comuns ou não.
O direito real de habitação é concedido ao(a) viúvo (a) sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens do casamento (art. 1.831 do CC/02).
Cabe citar recentíssima decisão do Superior Tribunal de Justiça, julgado em 09/02/2021 e publicado em 11/02/2021, RECURSO ESPECIAL Nº 1.846.167 – SP (2019/0326210-8), sendo RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI, que compila muito bem muitos dos direitos garantidos com o direito de habitação:
EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. COMPANHEIRA SUPÉRSTITE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO DE IMÓVEL COMUM. INVIABILIDADE. ALUGUÉIS. DESCABIMENTO. JULGAMENTO: CPC/2015. 1. Ação proposta em 06/04/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 28/06/2019 e atribuído ao gabinete em 07/01/2020. 2. O propósito recursal é dizer se a) houve negativa de prestação jurisdiciona; b) o direito real de habitação assegurado à companheira supérstite constitui empecilho à extinção do condomínio do qual participa com os herdeiros do de cujus e c) é possível a fixação de aluguel a ser pago pela convivente e por sua filha, também herdeira do falecido, em prol dos demais herdeiros, em consequência do uso exclusivo do imóvel. 3. O capítulo da sentença não impugnado em sede de apelação e, assim, não decidido pelo Tribunal de origem, impede o exame da matéria por esta Corte, em razão da preclusão consumativa. 4. Se o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte, inexiste ofensa ao art. 1.022. 5. O direito real de habitação é ex lege (art. 1.831 do CC/2015 e art. 7º da Lei 9.272), vitalício e personalíssimo, o que significa que o cônjuge ou companheiro sobrevivente pode permanecer no imóvel até o momento do falecimento. Sua finalidade é assegurar que o viúvo ou viúva permaneça no local em que antes residia com sua família, garantindo-lhe uma moradia digna. 6. O advento do Código Civil de 2002 deu ensejo à discussão acerca da subsistência do direito real de habitação ao companheiro sobrevivente. Essa questão chegou a este Tribunal Superior, que firmou orientação no sentido da não revogação da Lei 9.278/96 pelo CC/02 e, consequentemente, pela manutenção do direito real de habitação ao companheiro supérstite. Documento: 2018697 – Inteiro Teor do Acórdão – Site certificado – DJe: 11/02/2021 Página 1 de 5 Superior Tribunal de Justiça 7. Aos herdeiros não é autorizado exigir a extinção do condomínio e a alienação do bem imóvel comum enquanto perdurar o direito real de habitação (REsp 107.273/PR; REsp 234.276/RJ). A intromissão do Estado-legislador na livre capacidade das pessoas disporem dos respectivos patrimônios só se justifica pela igualmente relevante proteção constitucional outorgada à família (203, I, CF/88), que permite, em exercício de ponderação de valores, a mitigação de um deles – in casu – dos direitos inerentes à propriedade, para assegurar a máxima efetividade do interesse prevalente, que na espécie é a proteção ao grupo familiar. 8. O direito real de habitação tem caráter gratuito, razão pela qual os herdeiros não podem exigir remuneração do companheiro sobrevivente pelo uso do imóvel. Seria um contrassenso atribuir-lhe a prerrogativa de permanecer no imóvel em que residia antes do falecimento do seu companheiro, e, ao mesmo tempo, exigir dele uma contrapartida pelo uso exclusivo. 9. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foi acolhida a tese sustentada pelas recorrentes, fica prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nesta parte, dar-lhe provimento, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Existem julgados no sentido de que, em caso de novo casamento ou união estável, perde-se o direito de habitação. No entanto, esta disposição era contida no Código Civil de 1916. Já o Código Civil de 2002 não coloca a constituição de uma nova família como óbice ao direito real de habitação.
O Superior já decidiu, no RESP 1184492, não ser possível a concessão do direito real de habitação ao cônjuge quando o condomínio era formado pelos irmãos do falecido preexiste à abertura da sucessão, pois a copropriedade foi adquirida muito antes do óbito.
Como é possível notar há muito que se falar quanto a direito de habitação, muito já foi pacificado ou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, existindo situações discutíveis e, ainda, peculiaridades a serem analisadas caso a caso. Porém, cabem estas breves linhas para demonstrar a importância do tema e de julgados recentes interessantes.